Mehr als der Kaufpreis: Steuern, Notar, Grundbuch und Anwaltskosten, die Sie für eine Immobilie in der Region Valencia einplanen sollten, mit durchgerechneten Beispielen.
Der Preis im Inserat ist nur ein Teil der Geschichte. Für Steuern, Notar, Grundbuch und Anwalt sollten Sie grob 10 bis 12 % auf den Kaufpreis aufschlagen. Bei einer Immobilie für 200.000 Euro sind das 20.000 bis 24.000 Euro, die Sie in bar benötigen, zusätzlich zum Preis und zusätzlich zu einer Anzahlung für eine Hypothek. Hier sehen Sie genau, wohin das Geld fließt und was sich zwischen Gebrauchtimmobilie und Neubau ändert.
Die Kurzfassung
Wenn Sie vor dem Lesen der Einzelheiten eine Zahl zum Rechnen möchten, nehmen Sie diese beiden:
- Gebrauchtimmobilie: Preis plus etwa 10 bis 12 %. Den größten Teil macht die Grunderwerbsteuer (ITP) aus.
- Neubau vom Bauträger: Preis plus etwa 13 bis 14 %. Den größten Teil machen 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer aus.
Grunderwerbsteuer (ITP) bei Gebrauchtimmobilien
Der größte Einzelposten beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ist der Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. In der Region Valencia beträgt der allgemeine Satz seit dem 1. Juni 2026 9 % des erklärten Preises (11 % über einer Million Euro; zuvor waren es 10 %). Bei einer Immobilie für 200.000 Euro sind das allein 18.000 Euro, zahlbar innerhalb von 30 Werktagen nach der Beurkundung.
Zwei Dinge überraschen Käufer. Erstens wird die Steuer auf den Wert berechnet, den das Finanzamt der Immobilie zuschreibt, nicht nur auf das, was Sie gezahlt haben: Kaufen Sie deutlich unter dem Referenzwert, kann dennoch der höhere Betrag besteuert werden, und ein Nachforderungsbescheid kann Monate später eintreffen. Zweitens kennt die Region Valencia ermäßigte Sätze für bestimmte Käufer, etwa für den Hauptwohnsitz in manchen Familiensituationen. Sie sind an Bedingungen geknüpft und ändern sich: Fragen Sie Ihren Anwalt, ob Sie dazugehören, statt es vorauszusetzen.
Neubauten werden anders besteuert
Für ein neues Haus, das Sie vom Bauträger kaufen, fällt keine ITP an. Es fallen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus 1,4 % Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD; 0,1 %, wenn es Ihr Hauptwohnsitz ist) in der Region Valencia an. Deshalb kostet ein Neubau an Steuern meist etwas mehr als eine vergleichbare Gebrauchtimmobilie, und deshalb führt es in die Irre, zwei Immobilien allein nach dem Preis zu vergleichen.
Notar und Grundbuch
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag (escritura), und das Grundbuch trägt Ihr Eigentum ein. Zusammen belaufen sich beide meist auf etwa 0,8 bis 1 % des Preises. Sie sind weitgehend durch amtliche Gebührenordnungen festgelegt, daher gibt es kaum Verhandlungsspielraum, und beides lässt sich nicht umgehen: Ohne die Grundbucheintragung sind Sie nicht gegen einen späteren Anspruch auf die Immobilie geschützt.
Anwaltskosten, und warum sie nicht optional sind
Ein unabhängiger Anwalt, getrennt vom Maklerbüro und vom Verkäufer, prüft, dass die Immobilie frei von Schulden und Pfändungen ist, dass die Genehmigungen vorliegen, dass das, was gebaut ist, mit dem Eingetragenen übereinstimmt, und dass Gemeinschaftskosten und Versorgerrechnungen bezahlt sind. Rechnen Sie mit rund 1 % zuzüglich Mehrwertsteuer, mit einem üblichen Mindestbetrag von 1.000 bis 1.500 Euro.
Es ist das am besten angelegte Geld des ganzen Kaufs. Fast jede Schreckensgeschichte an dieser Küste, ein Anbau ohne Genehmigung, eine unbezahlte Gemeinschaftsschuld, die der Käufer erbt, eine Immobilie, die jemand verkauft hat, dem sie nicht ganz gehörte, wäre bei dieser Prüfung aufgefallen. Wenn ein Maklerbüro Ihnen abrät, einen eigenen Anwalt zu nehmen, werten Sie das als Warnzeichen.
Die kleineren Posten, die man vergisst
Einzeln klein, zusammen oft 1.500 bis 3.000 Euro:
- Gestoría-Gebühren, wenn ein Büro für Sie die Steuererklärungen und die Ummeldung der Versorgungsverträge übernimmt.
- Bankgebühren für einen Bankscheck und Währungsumrechnung, wenn Sie das Geld von außerhalb des Euroraums überweisen.
- Hypothekenkosten, wenn Sie finanzieren: Bewertung, Bearbeitungsgebühr und der Papierkram der Bank.
- Eine Vollmacht beim Notar, wenn Sie zur Unterzeichnung nicht in Spanien sein können.
- Neue Versorgungsverträge und manchmal ein neuer Wasser- oder Stromanschluss bei einer älteren Immobilie.
Was der Verkäufer zahlt, nicht Sie
Zwei Kosten trägt der Verkäufer von Gesetzes wegen und nach Brauch, und kein Maklerbüro sollte sie auf Sie abwälzen: die plusvalía municipal, eine Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, und die Provision des Maklerbüros, die an dieser Küste der Verkäufer zahlt. Verkauft ein Nichtansässiger, muss der Käufer außerdem 3 % des Preises einbehalten und für Rechnung des Verkäufers beim Finanzamt einzahlen, was Ihr Anwalt erledigt.
Ein durchgerechnetes Beispiel
Eine gebrauchte Wohnung für 250.000 Euro in Torrevieja, ohne Hypothek gekauft, in runden Zahlen: ITP etwa 22.500 Euro, Notar und Grundbuch etwa 2.200 Euro, Anwalt etwa 3.000 Euro inklusive Mehrwertsteuer, Gestoría und Sonstiges etwa 800 Euro. Zusatzkosten insgesamt: rund 28.500 Euro oder 11,4 %. Sie müssen 278.500 Euro verfügbar haben, nicht 250.000.
Nutzen Sie den Rechner, und lassen Sie es dann von einem Fachmann bestätigen
HolaBlanca hat einen Kaufkostenrechner: Geben Sie einen Preis ein, sagen Sie, ob es eine Gebrauchtimmobilie oder ein Neubau ist, und er schlüsselt Steuern und Gebühren sofort auf. Es ist eine Schätzung zur Orientierung. Die genauen Zahlen für Ihren konkreten Kauf bestätigt Ihr Anwalt, denn der Referenzwert, Ihre persönliche Situation und die Geschichte der Immobilie verschieben das Ergebnis.
Häufige Fragen
Wie viel sollte ich an der Costa Blanca zusätzlich zum Kaufpreis einplanen?
Etwa 10 bis 12 % bei einer Gebrauchtimmobilie und etwa 13 bis 14 % bei einem Neubau vom Bauträger. Bei einer gebrauchten Immobilie für 200.000 Euro sind das rund 20.000 bis 24.000 Euro an Steuern und Gebühren, die Sie bar zahlen müssen und die eine Hypothek in der Regel nicht abdeckt.
Beträgt die ITP in ganz Spanien 10 %?
Nein. Die Grunderwerbsteuer legt jede autonome Region selbst fest. Der allgemeine Satz in der Region Valencia beträgt seit dem 1. Juni 2026 9 % (zuvor 10 %), andere Regionen weichen ab, und für bestimmte Käufer und Situationen gibt es ermäßigte Sätze. Prüfen Sie den Satz, der für Ihren Kauf gilt, in Ihrer Region und in dem Jahr, in dem Sie unterschreiben.
Muss ich für den Kauf einen spanischen Anwalt nehmen?
Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht, aber ohne Anwalt zu kaufen ist der Weg, auf dem die meisten Probleme entstehen. Ein unabhängiger Anwalt, nicht der vom Verkäufer oder vom Maklerbüro vorgeschlagene, prüft Grundbuch, Schulden, Genehmigungen und Gemeinschaftsabrechnungen, bevor Sie Geld binden.
Wer zahlt in Spanien die Maklerprovision?
An der Costa Blanca zahlt der Verkäufer das Maklerbüro, und die Provision ist im Angebotspreis enthalten. Als Käufer sollte von Ihnen keine zusätzliche Maklergebühr auf den Preis verlangt werden.
Was ist die plusvalía municipal, und muss ich sie zahlen?
Es ist eine Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks seit dem Erwerb durch den Verkäufer. Von Gesetzes wegen und nach örtlichem Brauch zahlt sie der Verkäufer. Auf Ihrer Seite der Abrechnung sollte sie nie auftauchen.