Más allá del precio: impuestos, notaría, registro y honorarios que conviene prever en la Comunitat Valenciana, con ejemplos calculados.
El precio que aparece en el anuncio es solo una parte. Entre impuestos, notaría, registro de la propiedad y abogado, conviene prever entre un 10 y un 12 % por encima del precio de compra. En una vivienda de 200.000 euros son 20.000 a 24.000 euros que hacen falta en efectivo, además del precio y además de la entrada de la hipoteca. Veamos exactamente a dónde va ese dinero y qué cambia entre segunda mano y obra nueva.
La versión corta
Si quiere una cifra con la que trabajar antes de leer el detalle, use estas dos:
- Vivienda de segunda mano: precio más un 10 a 12 %. La mayor parte es el impuesto de transmisiones (ITP).
- Obra nueva comprada al promotor: precio más un 13 a 14 %. La mayor parte es el 10 % de IVA más el AJD.
Impuesto de transmisiones (ITP) en segunda mano
El mayor gasto de una vivienda usada es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En la Comunitat Valenciana el tipo general es del 9 % del precio declarado desde el 1 de junio de 2026 (11 % por encima de un millón de euros; antes era el 10 %). En una vivienda de 200.000 euros son ya 18.000 euros, a pagar en los 30 días hábiles siguientes a la firma.
Dos cosas sorprenden al comprador. La primera es que el impuesto se calcula sobre el valor de referencia que la administración atribuye al inmueble, no solo sobre lo que usted pagó: si compra muy por debajo de ese valor, puede tributar por el valor superior y recibir una liquidación complementaria meses después. La segunda es que existen tipos reducidos para determinados compradores y situaciones, que son condicionados y cambian: pregunte a su abogado si le corresponden en lugar de darlo por hecho.
La obra nueva tributa de otra forma
Una vivienda nueva comprada al promotor no paga ITP. Paga un 10 % de IVA más un 1,4 % de Actos Jurídicos Documentados (0,1 % si es su vivienda habitual) en la Comunitat Valenciana. Por eso la obra nueva sale algo más cara en impuestos que una segunda mano equivalente, y por eso comparar dos viviendas solo por el precio induce a error.
Notaría y registro de la propiedad
El notario formaliza la escritura y el registro inscribe su titularidad. Entre ambos suman normalmente entre un 0,8 y un 1 % del precio. Están fijados en buena parte por aranceles oficiales, así que hay poco margen, y ninguno de los dos es opcional: sin la inscripción registral usted no está protegido frente a una reclamación posterior.
Abogado, y por qué no es opcional
Un abogado independiente, distinto de la agencia y del vendedor, comprueba que la vivienda está libre de cargas y embargos, que tiene licencias, que lo construido coincide con lo inscrito y que la comunidad y los suministros están al corriente. Prevea alrededor de un 1 % más IVA, con un mínimo habitual de 1.000 a 1.500 euros.
Es el dinero mejor invertido de toda la operación. Casi todas las malas historias de esta costa, una ampliación sin licencia, una deuda de comunidad heredada por el comprador, una vivienda vendida por quien no era del todo su dueño, las habría detectado esa comprobación. Si una agencia le desanima de usar su propio abogado, tómelo como una señal.
Las partidas pequeñas que se olvidan
Pequeñas por separado, entre 1.500 y 3.000 euros en conjunto:
- Gestoría, si encarga a un despacho las liquidaciones de impuestos y el cambio de suministros.
- Gastos bancarios del cheque conformado, y cambio de divisa si el dinero viene de fuera del euro.
- Gastos de hipoteca si financia: tasación, comisión de apertura y papeleo del banco.
- Poder notarial, si no puede estar en España para firmar.
- Alta de suministros, y a veces una acometida nueva de agua o luz en vivienda antigua.
Lo que paga el vendedor, no usted
Dos gastos son del vendedor por ley y por costumbre, y ninguna agencia debería trasladárselos: la plusvalía municipal, el impuesto del ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo, y los honorarios de la agencia, que en esta costa paga quien vende. Si el vendedor es no residente, el comprador además debe retener un 3 % del precio e ingresarlo a cuenta del vendedor, algo que gestiona su abogado.
Un ejemplo calculado
Un piso de segunda mano de 250.000 euros en Torrevieja, sin hipoteca, en cifras redondas: ITP unos 22.500 euros, notaría y registro unos 2.200, abogado unos 3.000 con IVA, gestoría y varios unos 800. Total añadido: alrededor de 28.500 euros, un 11,4 %. Necesita disponer de 278.500 euros, no de 250.000.
Use la calculadora y confírmelo con un profesional
HolaBlanca tiene una calculadora de gastos de compra: introduzca un precio, indique si es segunda mano u obra nueva, y desglosa impuestos y gastos al instante. Es una estimación orientativa. Su abogado confirmará las cifras exactas, porque el valor de referencia, su situación personal y el historial del inmueble mueven el resultado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que prever por encima del precio de compra en la Costa Blanca?
En torno a un 10 a 12 % en vivienda de segunda mano y un 13 a 14 % en obra nueva comprada al promotor. En una vivienda de 200.000 euros son unos 20.000 a 24.000 euros en impuestos y gastos, en efectivo y normalmente no financiables con la hipoteca.
¿El ITP es del 10 % en toda España?
No. Lo fija cada comunidad autónoma. El tipo general en la Comunitat Valenciana es del 9 % desde el 1 de junio de 2026 (antes era el 10 %), otras comunidades aplican tipos distintos y existen tipos reducidos para determinados compradores. Compruebe el que corresponde a su compra, en su comunidad y en el año de la firma.
¿Es obligatorio contratar abogado para comprar?
No es legalmente obligatorio, pero comprar sin abogado es la vía por la que llegan casi todos los problemas. Un abogado independiente, no el que propone el vendedor o la agencia, revisa el registro, las cargas, las licencias y las cuentas de la comunidad antes de que usted comprometa dinero.
¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria en España?
En la Costa Blanca la paga el vendedor y va incluida en el precio de venta. Como comprador no debería pagar unos honorarios de agencia aparte.
¿Qué es la plusvalía municipal y me toca pagarla?
Es el impuesto del ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo desde que el vendedor lo adquirió. Por ley y por costumbre lo paga el vendedor, y no debería aparecer nunca en su lado de la liquidación.