Au-delà du prix affiché : les impôts, le notaire, le registre foncier et les honoraires juridiques à prévoir pour un bien dans la Communauté valencienne, avec des exemples chiffrés.
Le prix affiché d'un bien sur la Costa Blanca n'est qu'une partie de l'histoire. Entre les impôts, le notaire, le registre foncier et votre avocat, il faut prévoir environ 10 à 12 % en plus du prix d'achat. Pour un logement à 200 000 €, cela représente 20 000 à 24 000 € à régler en liquide, en plus du prix et en plus de l'apport d'un éventuel prêt. Voici où va exactement cet argent, et ce qui change entre un bien ancien et un bien neuf.
La version courte
Si vous voulez un chiffre de travail avant de lire le détail, retenez ces deux-là :
- Bien ancien : prix plus environ 10 à 12 %. L'essentiel est l'impôt sur les transmissions (ITP).
- Bien neuf acheté auprès d'un promoteur : prix plus environ 13 à 14 %. L'essentiel est la TVA de 10 % (IVA) plus le droit de timbre (AJD).
L'impôt sur les transmissions (ITP) pour un bien ancien
Le poste le plus lourd d'un logement d'occasion est l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Dans la Communauté valencienne, le taux général est de 9 % du prix déclaré depuis le 1er juin 2026 (11 % au-delà d'un million d'euros ; il était de 10 % auparavant). Pour un bien à 200 000 €, cela fait déjà 18 000 €, à payer dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de l'acte.
Deux choses surprennent les acheteurs. D'abord, l'impôt est calculé sur la valeur que l'administration fiscale attribue au bien, et pas seulement sur ce que vous avez payé : si vous achetez nettement en dessous de la valeur de référence, vous pouvez être imposé sur le chiffre le plus élevé, et un redressement complémentaire peut arriver des mois plus tard. Ensuite, la Communauté valencienne prévoit des taux réduits pour certains acheteurs, par exemple pour une résidence principale dans certaines situations familiales. Ils sont conditionnels et ils changent : demandez à votre avocat si vous y avez droit plutôt que de le supposer.
Le neuf est taxé autrement
Un logement tout neuf acheté auprès du promoteur n'est pas soumis à l'ITP. Il supporte 10 % de TVA (IVA) plus 1,4 % de droit de timbre (Actos Jurídicos Documentados, 0,1 % s'il s'agit de votre résidence principale) dans la Communauté valencienne. C'est pourquoi un bien neuf coûte généralement un peu plus cher en impôts qu'un bien ancien équivalent, et pourquoi comparer deux biens sur le seul prix est trompeur.
Notaire et registre foncier
Le notaire formalise l'acte (escritura) et le registre foncier enregistre votre propriété. Ensemble, ils représentent en général environ 0,8 à 1 % du prix. Ils sont en grande partie fixés par des barèmes officiels, donc la marge de négociation est faible, et aucun des deux n'est évitable : sans inscription au registre, vous n'êtes pas protégé contre une réclamation ultérieure sur le bien.
Les honoraires juridiques, et pourquoi ils ne sont pas facultatifs
Un avocat indépendant, distinct de l'agence et du vendeur, vérifie que le bien est libre de dettes et de saisies, que les autorisations existent, que ce qui est construit correspond à ce qui est enregistré, et que les charges de copropriété et les abonnements sont à jour. Comptez environ 1 % plus TVA, avec un plancher courant de 1 000 à 1 500 €.
C'est la dépense la plus utile de toute l'opération. Presque toutes les mauvaises histoires de cette côte, une extension sans permis, une dette de copropriété héritée par l'acheteur, un bien vendu par quelqu'un qui n'en était pas pleinement propriétaire, auraient été repérées par cette vérification. Si une agence vous décourage de recourir à votre propre avocat, prenez-le comme un signal d'alerte.
Les petites lignes que l'on oublie
Petites une à une, elles représentent souvent 1 500 à 3 000 € ensemble :
- Les honoraires d'une gestoría, si un cabinet s'occupe des déclarations fiscales et du changement des contrats d'abonnement.
- Les frais bancaires d'un chèque de banque, et le change si vous financez depuis une monnaie autre que l'euro.
- Les frais de prêt si vous empruntez : expertise, frais de dossier et paperasse de la banque.
- Une procuration chez un notaire, si vous ne pouvez pas être en Espagne pour signer.
- Les nouveaux contrats d'eau et d'électricité, et parfois un nouveau raccordement sur un bien plus ancien.
Ce que paie le vendeur, pas vous
Deux coûts incombent au vendeur par la loi et par l'usage, et aucune agence ne devrait vous les faire supporter : la plusvalía municipal, un impôt communal sur l'augmentation de la valeur du terrain, et la commission de l'agence immobilière, que le vendeur paie sur cette côte. Si le vendeur est non-résident, l'acheteur doit en outre retenir 3 % du prix et le verser au fisc pour le compte du vendeur, ce que votre avocat prend en charge.
Un exemple chiffré
Un appartement ancien à 250 000 € à Torrevieja, acheté sans prêt, en chiffres ronds : ITP environ 22 500 €, notaire et registre environ 2 200 €, avocat environ 3 000 € TVA comprise, gestoría et frais divers environ 800 €. Total ajouté : environ 28 500 €, soit 11,4 %. Il vous faut 278 500 € de disponibles, et non 250 000 €.
Utilisez le calculateur, puis faites confirmer par un professionnel
HolaBlanca propose un calculateur des frais d'achat : saisissez un prix, indiquez s'il s'agit d'un bien ancien ou neuf, et il détaille aussitôt les impôts et les frais. C'est une estimation donnée à titre indicatif. Votre avocat confirme les chiffres exacts pour votre achat, car la valeur de référence, votre situation personnelle et l'historique du bien font tous varier le résultat.
Les questions qu'on nous pose
Combien faut-il prévoir en plus du prix d'achat sur la Costa Blanca ?
Environ 10 à 12 % pour un bien ancien et environ 13 à 14 % pour un bien neuf acheté auprès d'un promoteur. Pour un bien ancien à 200 000 €, cela représente environ 20 000 à 24 000 € d'impôts et de frais, à payer en liquide et qui ne sont généralement pas couverts par un prêt.
L'ITP est-il de 10 % partout en Espagne ?
Non. L'impôt sur les transmissions est fixé par chaque communauté autonome. Le taux général dans la Communauté valencienne est de 9 % depuis le 1er juin 2026 (il était de 10 % auparavant), mais d'autres régions appliquent des taux différents et des taux réduits existent pour certains acheteurs et certaines situations. Vérifiez le taux applicable à votre achat, dans votre région, l'année où vous signez.
Faut-il un avocat espagnol pour acheter ?
Ce n'est pas légalement obligatoire, mais acheter sans avocat est la voie par laquelle arrivent la plupart des problèmes. Un avocat indépendant, et non celui que propose le vendeur ou l'agence, vérifie le registre foncier, les dettes, les autorisations et les comptes de la copropriété avant que vous engagiez de l'argent.
Qui paie la commission de l'agence immobilière en Espagne ?
Sur la Costa Blanca, c'est le vendeur qui paie l'agence, et la commission est incluse dans le prix demandé. En tant qu'acheteur, on ne doit pas vous demander de payer des honoraires d'agence en plus du prix.
Qu'est-ce que la plusvalía municipal et dois-je la payer ?
C'est un impôt communal sur l'augmentation de la valeur du terrain depuis que le vendeur l'a acquis. Selon la loi et l'usage local, c'est le vendeur qui la paie. Elle ne doit jamais figurer de votre côté du décompte de signature.