Wat kopen aan de Costa Blanca in 2026 echt kost

De vraagprijs van een woning aan de Costa Blanca is maar een deel van het verhaal. Tussen belastingen, notaris, eigendomsregister en uw advocaat moet u grofweg 10 tot 12% bovenop de koopprijs rekenen. Bij een woning van €200.000 is dat €20.000 tot €24.000 aan contanten, bovenop de prijs en bovenop een eventuele aanbetaling voor de hypotheek. Hieronder ziet u precies waar dat geld naartoe gaat en wat er verschilt tussen bestaande bouw en nieuwbouw.

De korte versie

Wilt u één getal om mee te werken voordat u de details leest, gebruik dan deze twee:

• Bestaande woning: prijs plus ongeveer 10 tot 12%. Het grootste deel is overdrachtsbelasting (ITP).
• Nieuwbouw van een ontwikkelaar: prijs plus ongeveer 13 tot 14%. Het grootste deel is 10% btw plus zegelrecht.

Overdrachtsbelasting (ITP) bij bestaande bouw

De grootste kostenpost bij een tweedehandswoning is de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. In de Valenciaanse Gemeenschap bedraagt het algemene tarief sinds 1 juni 2026 9% van de aangegeven prijs (11% boven een miljoen euro; daarvoor was het 10%). Bij een woning van €200.000 is dat alleen al €18.000, te betalen binnen 30 werkdagen na het tekenen van de akte.

Twee dingen verrassen kopers. Ten eerste wordt de belasting berekend over de waarde die de belastingdienst aan de woning toekent, en niet alleen over wat u betaalde: koopt u ruim onder die referentiewaarde, dan kunt u toch over het hogere bedrag worden belast en kan er maanden later een aanvullende aanslag komen. Ten tweede kent de Valenciaanse Gemeenschap verlaagde tarieven voor bepaalde kopers, bijvoorbeeld voor een hoofdverblijf in sommige gezinssituaties. Ze zijn voorwaardelijk en ze veranderen: vraag uw advocaat of u ervoor in aanmerking komt in plaats van het aan te nemen.

Nieuwbouw wordt anders belast

Een gloednieuwe woning die u van de ontwikkelaar koopt, valt niet onder de ITP. Daarvoor geldt in de Valenciaanse Gemeenschap 10% btw (IVA) plus 1,4% zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados, 0,1% als het uw hoofdverblijf is). Daarom kost nieuwbouw aan belasting meestal iets meer dan een vergelijkbare bestaande woning, en daarom is het misleidend om twee woningen alleen op prijs te vergelijken.

Notaris en eigendomsregister

De notaris legt de akte (escritura) vast en het eigendomsregister schrijft uw eigendom in. Samen komen die meestal neer op ongeveer 0,8 tot 1% van de prijs. Ze worden grotendeels door officiële tarieven bepaald, dus er is weinig ruimte om te onderhandelen, en beide zijn onvermijdelijk: zonder inschrijving in het register bent u niet beschermd tegen een latere claim op de woning.

Juridische kosten, en waarom ze niet optioneel zijn

Een onafhankelijke advocaat, los van de makelaar en van de verkoper, controleert of de woning vrij is van schulden en beslagen, of de vergunningen bestaan, of wat er gebouwd is overeenkomt met wat is ingeschreven, en of de bijdragen aan de gemeenschap en de nutsvoorzieningen zijn betaald. Reken op ongeveer 1% plus btw, met een gebruikelijk minimum van €1.000 tot €1.500.

Het is het beste geld dat u zult uitgeven. Bijna elk schrikverhaal aan deze kust, een illegale aanbouw, een onbetaalde schuld aan de gemeenschap die de koper erft, een woning verkocht door iemand die niet volledig eigenaar was, was door die controle aan het licht gekomen. Ontraadt een makelaar u om uw eigen advocaat te nemen, beschouw dat dan als een waarschuwingssignaal.

De kleinere posten die men vergeet

Afzonderlijk klein, samen vaak €1.500 tot €3.000:

• Kosten van een gestoría, als een kantoor de belastingaangiften en de overschrijving van de nutscontracten voor u regelt.
• Bankkosten voor een bankcheque, en omrekening van valuta als u vanuit een andere valuta dan de euro financiert.
• Hypotheekkosten als u leent: taxatie, afsluitprovisie en de eigen administratie van de bank.
• Een volmacht bij een notaris, als u niet in Spanje kunt zijn om te tekenen.
• Nieuwe nutscontracten, en soms een nieuwe water- of elektriciteitsaansluiting bij een oudere woning.

Wat de verkoper betaalt, niet u

Twee kosten zijn van de verkoper, volgens de wet en volgens het gebruik, en geen makelaar zou ze op u mogen afwentelen: de plusvalía municipal, een gemeentebelasting op de waardestijging van de grond, en de commissie van de makelaar, die aan deze kust door de verkoper wordt betaald. Verkoopt een niet-ingezetene, dan moet de koper bovendien 3% van de prijs inhouden en voor rekening van de verkoper aan de belastingdienst afdragen, wat uw advocaat regelt.

Een uitgewerkt voorbeeld

Een bestaand appartement van €250.000 in Torrevieja, gekocht zonder hypotheek, in ronde cijfers: ITP ongeveer €22.500, notaris en register ongeveer €2.200, advocaat ongeveer €3.000 inclusief btw, gestoría en diversen ongeveer €800. Totaal aan extra kosten: ruim €28.500, ofwel 11,4%. U moet €278.500 beschikbaar hebben, niet €250.000.

Gebruik de rekenhulp en laat het daarna bevestigen door een professional

HolaBlanca heeft een rekenhulp voor koopkosten: voer een prijs in, geef aan of het bestaande bouw of nieuwbouw is, en de belastingen en kosten worden direct uitgesplitst. Het is een schatting ter oriëntatie. Uw advocaat bevestigt de exacte bedragen voor uw specifieke aankoop, want de referentiewaarde, uw persoonlijke situatie en de geschiedenis van de woning bepalen allemaal mee.