Der Ablauf beim Hauskauf in Spanien als Ausländer, von der Steuernummer bis zu den Schlüsseln, mit realistischen Zeitplänen und den zwei Stellen, an denen Käufe scheitern.
Ein Hauskauf in Spanien folgt einem recht festen Weg. Wer die Schritte vorher kennt, nimmt dem Ganzen das meiste an Stress, und ein guter örtlicher Makler koordiniert vieles für Sie. Von der Reservierung bis zu den Schlüsseln vergehen bei einer Gebrauchtimmobilie üblicherweise vier bis acht Wochen, länger, wenn eine Hypothek oder ein Erbfall im Spiel ist.
1. Besorgen Sie Ihre NIE
Die NIE ist Ihre spanische Steuernummer für Ausländer. Sie brauchen sie zum Kaufen, zum Eröffnen eines Bankkontos und zum Einrichten der Versorgungsverträge. Sie lässt sich in Spanien nach Terminvereinbarung beantragen, über ein spanisches Konsulat, bevor Sie anreisen, oder durch Ihren Anwalt mit Vollmacht. Beginnen Sie damit, sobald Sie sich zum Kauf entschieden haben, nicht erst, wenn Sie die Immobilie gefunden haben: Es ist der Schritt, der eine Beurkundung am ehesten verzögert.
2. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto
Streng genommen nicht vorgeschrieben, aber in der Praxis brauchen Sie eines für den Bankscheck bei der Beurkundung und danach für die Lastschriften der Versorger. Konten für Nichtansässige erfordern die NIE und einen Einkommens- oder Herkunftsnachweis für die Mittel. Rechnen Sie mit ein paar Wochen.
3. Beauftragen Sie Ihren eigenen Anwalt
Bevor Sie irgendetwas zahlen. Ihr Anwalt ist nicht der Anwalt des Maklerbüros und nicht der des Bauträgers. Vereinbaren Sie das Honorar schriftlich und genau, was die Prüfung umfasst: Grundbuch, Schulden und Pfändungen, Genehmigungen, planungsrechtlicher Status, Gemeinschaftsabrechnungen und, bei einer Villa, ob das, was gebaut ist, mit dem Eingetragenen übereinstimmt.
4. Reservieren Sie die Immobilie
Eine Reservierungsanzahlung, üblicherweise 3.000 bis 6.000 Euro, nimmt die Immobilie vom Markt, während die Prüfungen laufen, meist für zwei bis vier Wochen. Lesen Sie, was Sie unterschreiben: Es sollte klar sagen, was mit dem Geld geschieht, wenn die rechtliche Prüfung ein Problem ergibt. Eine Reservierung, die ganz gleich, was gefunden wird, nicht erstattbar ist, ist keine Reservierung, sondern ein Risiko.
5. Der private Vertrag (contrato de arras)
Sind die Prüfungen unauffällig, unterschreiben Sie einen privaten Kaufvertrag und zahlen eine größere Anzahlung, in der Regel 10 % des Preises. Die meisten Verträge an dieser Küste sind arras penitenciales: Treten Sie zurück, verlieren Sie die Anzahlung, und tritt der Verkäufer zurück, schuldet er Ihnen das Doppelte. Diese Symmetrie ist der Sinn der Sache, und es lohnt sich, schriftlich bestätigen zu lassen, dass die Klausel von dieser penitencial-Art ist.
6. Notar und Beurkundung
Bei der Beurkundung unterzeichnen Sie die öffentliche Urkunde (escritura) vor einem Notar, zahlen den Restbetrag und erhalten die Schlüssel. Der Notar liest die Urkunde laut vor; wenn Ihr Spanisch nicht sicher ist, haben Sie Anspruch auf einen Dolmetscher, und der Notar kann sich weigern, ohne einen fortzufahren. Die Steuern sind innerhalb von 30 Werktagen zu zahlen, und das Grundbuch wird dann auf Ihren Namen umgeschrieben.
7. Danach
Lassen Sie die Versorgungsverträge auf Ihren Namen umschreiben, melden Sie sich bei der Eigentümergemeinschaft an, richten Sie die Lastschrift für IBI und Müllgebühr ein und, wenn Sie als Nichtansässiger Eigentümer sind, notieren Sie sich die jährliche Steuererklärung für Nichtansässige. Eine Gestoría erledigt all das gegen eine bescheidene Gebühr, und im ersten Jahr ist das meist gut angelegtes Geld.
Wo Käufe tatsächlich scheitern
Nach unserer Erfahrung machen zwei Punkte den größten Teil der Schwierigkeiten aus. Der erste ist, eine Reservierung zu zahlen, bevor ein unabhängiger Anwalt den Grundbuchauszug gesehen hat, denn dann entdecken Sie die Schuld, die Pfändung oder den Anbau ohne Genehmigung. Der zweite ist die Lücke zwischen dem, was zu einer Immobilie mündlich versprochen wurde, einer Genehmigung, einer Vermietungserlaubnis, einer Aussicht, die nicht verbaut wird, und dem, was im Vertrag steht. Alles, was zählt, gehört schriftlich in den Vertrag, bevor Geld fließt.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Spanien?
Bei einer gebrauchten Immobilie, die bar bezahlt wird, üblicherweise vier bis acht Wochen von der Reservierung bis zu den Schlüsseln. Eine Hypothek verlängert um zwei bis vier Wochen. Erbfälle, nicht eingetragene Anbauten oder eine fehlende Genehmigung können Monate hinzufügen.
Was ist der Arras-Vertrag?
Es ist der private Kaufvertrag, der nach den rechtlichen Prüfungen unterzeichnet wird, meist mit einer Anzahlung von 10 %. In seiner häufigsten Form, arras penitenciales, verliert ein Käufer, der zurücktritt, die Anzahlung, und ein Verkäufer, der zurücktritt, muss das Doppelte erstatten.
Muss ich zur Beurkundung in Spanien sein?
Nein. Sie können Ihrem Anwalt eine Vollmacht erteilen, entweder bei einem spanischen Notar oder bei einem Notar in Ihrem Land mit Apostille. Viele Käufe ausländischer Käufer werden so abgeschlossen.
Kann ich die Urkunde unterschreiben, wenn ich kein Spanisch spreche?
Der Notar muss sich überzeugen, dass Sie verstehen, was Sie unterschreiben. In der Praxis heißt das ein amtlicher Dolmetscher oder eine übersetzte Urkunde. Lassen Sie sich das von niemandem ausreden: Es ist Ihr Schutz, keine Formalität.
Kann ich in Spanien ohne Wohnsitz kaufen?
Ja. Für den Besitz einer Immobilie in Spanien ist kein Wohnsitz erforderlich. Sie brauchen eine NIE, und als nicht ansässiger Eigentümer reichen Sie eine kleine jährliche Steuererklärung ein.