Kaufen ist eine Sache. Hier steht, was ein Haus an der Costa Blanca Sie danach jedes Jahr tatsächlich kostet, Posten für Posten, mit realistischen Spannen und den Rechnungen, die man vergisst.
Der Kauf ist einmalig, der Besitz dauert an. Die laufenden Jahreskosten eines Hauses an der Costa Blanca sind für nordeuropäische Verhältnisse bescheiden, aber sie sind nicht null, und sie hören nicht auf, wenn das Haus leer steht. Hier die vollständige Liste.
IBI, die Grundsteuer
Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist die örtliche Grundsteuer, die einmal im Jahr an die Gemeinde gezahlt wird. Sie wird auf den Katasterwert (valor catastral) berechnet, nicht auf den Marktpreis, und der Satz wird von jeder Gemeinde festgelegt, weshalb zwei ähnliche Häuser in Nachbarorten spürbar unterschiedlich zahlen können. Für eine typische Wohnung oder ein Reihenhaus an dieser Küste rechnen Sie mit einigen hundert Euro im Jahr; eine große Villa mit Pool kann deutlich über tausend liegen.
Richten Sie eine Lastschrift ein. Eine unbezahlte IBI haftet an der Immobilie, nicht nur am Eigentümer, was Ihr Anwalt beim Kauf deshalb prüft.
Die Müllgebühr (basura)
In den meisten Gemeinden getrennt von der IBI berechnet, meist ein- bis zweihundert Euro im Jahr. Sie fällt an, ob jemand dort wohnt oder nicht.
Gemeinschaftskosten
Liegt Ihre Immobilie in einer Anlage mit gemeinsamen Pools, Gärten, Aufzügen oder Privatstraßen, zahlen Sie Gemeinschaftskosten (gastos de comunidad) monatlich oder vierteljährlich an die Eigentümergemeinschaft. Sie schwanken stark mit der Ausstattung: Ein einfacher Block ohne Aufzug kann unter 40 Euro im Monat liegen, eine Anlage mit mehreren Pools, Gärten und Sicherheitsdienst 150 Euro oder mehr.
Zwei Dinge sollten Sie vor dem Kauf prüfen: die aktuelle Höhe und ob die Gemeinschaft eine derrama beschlossen hat, eine Sonderumlage für größere Arbeiten. Eine derrama, die vor Ihrem Kauf beschlossen wurde, kann dennoch bei Ihnen landen.
Einkommensteuer für Nichtansässige
Auch wenn Sie die Immobilie nie vermieten, reichen nicht ansässige Eigentümer jährlich eine Erklärung über ein fiktives zugerechnetes Einkommen ein, Formular Modelo 210. Die Beträge sind meist klein, zehn bis einige hundert Euro, aber die Pflicht ist real und von der IBI getrennt. Vermieten Sie die Immobilie, erklären Sie stattdessen die tatsächlichen Mieteinnahmen, und in der EU und im EWR Ansässige dürfen Ausgaben abziehen, wo Nicht-EU-Ansässige das in der Regel nicht können.
Eine Gestoría reicht sie gegen eine kleine Gebühr ein. Jeder Eigentümer reicht seine eigene Erklärung ein: Ein Paar mit gemeinsamem Eigentum reicht zwei ein.
Versorger und Versicherung
Wasser und Strom haben Grundgebühren, auch wenn der Verbrauch null ist, sodass eine selten genutzte Ferienwohnung jeden Monat etwas kostet. Planen Sie Gebäude- und Hausratversicherung ein; liegt die Immobilie in einer Gemeinschaft, versichert die Gemeinschaft die gemeinsamen Teile, aber nicht Ihre eigene Wohnung. Lassen Sie sie lange leer stehen, informieren Sie Ihren Versicherer, denn manche Policen schränken den Schutz bei unbewohnten Immobilien ein.
Instandhaltung, der Posten, den alle unterschätzen
Sonne, Salz und Feuchtigkeit sind hart zu Gebäuden hier. Außenanstrich, Terrassenabdichtung, Klimaanlagenwartung, Poolchemie und Pumpen sowie ein Schlüsselverwalter, der nach dem Haus sieht, wenn Sie weg sind, summieren sich. Eine vernünftige Planungsgröße sind etwa 1 % des Immobilienwerts im Jahr, mehr für eine Villa mit Pool und Garten.
Ein realistisches Jahresbudget
Für eine Zweizimmerwohnung in einer Anlage mit Pool, im Besitz Nichtansässiger und einige Monate im Jahr genutzt, ist ein Gesamtbetrag von grob 2.000 bis 3.500 Euro im Jahr ein vernünftiger Ausgangspunkt: IBI und basura, Gemeinschaftskosten, Grundgebühren der Versorger, Versicherung, die Steuererklärung für Nichtansässige und eine Rücklage für Instandhaltung. Eine freistehende Villa mit eigenem Pool liegt bequem beim Doppelten. Bitten Sie das Maklerbüro um die tatsächlichen Rechnungen der konkreten Immobilie, bevor Sie sich festlegen: Bei einer Gebrauchtimmobilie gibt es sie, und ein guter Makler besorgt sie Ihnen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die IBI in Spanien?
Das hängt vom Katasterwert der Immobilie und dem Satz Ihrer Gemeinde ab. Für eine typische Wohnung oder ein Reihenhaus an der Costa Blanca rechnen Sie mit einigen hundert Euro im Jahr; eine große Villa kann über tausend liegen. Die genaue Summe für eine bestimmte Immobilie steht auf der Quittung des Vorbesitzers, die Sie einsehen dürfen.
Zahle ich in Spanien Steuern, wenn ich meine Immobilie nie vermiete?
Ja. Nicht ansässige Eigentümer reichen jährlich eine Steuererklärung über zugerechnetes Einkommen ein, Modelo 210, auf ein fiktives Einkommen, das aus dem Katasterwert berechnet wird. Die Summen sind meist klein, die Pflicht zur Erklärung ist aber real.
Was sind Gemeinschaftskosten, und können sie steigen?
Es sind die gemeinsamen laufenden Kosten einer Anlage, beschlossen von der Eigentümergemeinschaft. Sie können bei der Jahresversammlung steigen, und die Gemeinschaft kann auch eine derrama beschließen, eine einmalige Umlage für größere Arbeiten wie ein neues Dach oder einen Aufzug. Verlangen Sie vor dem Kauf die Protokolle der letzten zwei Jahre.
Was kostet der Betrieb einer Villa mit Pool?
Deutlich mehr als eine Wohnung. Zusätzlich zu IBI, Versicherung und Versorgern planen Sie Poolpflege und Chemie, Gartenpflege und größere Außenarbeiten ein. Etwa 1 % des Immobilienwerts im Jahr ist eine brauchbare Planungsgröße.
Wer zahlt die Grundgebühren der Versorger, wenn die Immobilie leer steht?
Sie. Wasser- und Stromverträge haben einen festen monatlichen Anteil unabhängig vom Verbrauch, sodass ein leeres Ferienhaus jeden Monat Rechnungen verursacht.