El paso a paso de comprar vivienda en España siendo extranjero, del número fiscal a las llaves, con los plazos reales y los dos puntos donde se tuercen las operaciones.
Comprar vivienda en España sigue un recorrido bastante fijo. Conocer los pasos de antemano elimina casi todo el estrés, y una buena agencia local coordina buena parte. De la reserva a las llaves suelen pasar de cuatro a ocho semanas en segunda mano, más si hay hipoteca o una herencia de por medio.
1. Obtener el NIE
El NIE es su número fiscal de extranjero. Lo necesita para comprar, abrir cuenta y contratar suministros. Se puede tramitar en España con cita previa, en un consulado antes de viajar, o a través de su abogado con un poder. Empiece en cuanto decida comprar y no cuando haya encontrado la vivienda: es el trámite que más veces retrasa una firma.
2. Abrir cuenta bancaria en España
No es estrictamente obligatorio, pero en la práctica la querrá para el cheque conformado de la firma y para domiciliar los suministros. Las cuentas de no residente exigen el NIE y justificar el origen de los fondos. Cuente un par de semanas.
3. Contratar su propio abogado
Antes de pagar nada. Su abogado no es el de la agencia ni el del promotor. Acuerde los honorarios por escrito y acuerde qué cubre la revisión: registro de la propiedad, cargas y embargos, licencias, situación urbanística, cuentas de la comunidad y, en una villa, si lo construido coincide con lo inscrito.
4. Reservar la vivienda
Una señal de reserva, habitualmente de 3.000 a 6.000 euros, retira la vivienda del mercado mientras se hacen las comprobaciones, normalmente de dos a cuatro semanas. Lea lo que firma: debe decir con claridad qué pasa con ese dinero si la revisión legal encuentra un problema. Una reserva no reembolsable pase lo que pase no es una reserva, es un riesgo.
5. El contrato de arras
Con las comprobaciones limpias se firma el contrato privado de compraventa y se entrega una señal mayor, normalmente el 10 % del precio. En esta costa lo habitual son arras penitenciales: si se retira el comprador pierde la señal, y si se retira el vendedor debe devolverla por duplicado. Esa simetría es el sentido del contrato, y conviene confirmar por escrito que la cláusula es de ese tipo.
6. Notaría y firma
En la firma se otorga la escritura pública ante notario, se paga el resto del precio y se reciben las llaves. El notario lee la escritura; si su español no es sólido tiene derecho a intérprete, y el notario puede negarse a autorizar sin él. Los impuestos se liquidan en 30 días hábiles y después el registro inscribe la vivienda a su nombre.
7. Después
Cambie los suministros a su nombre, dese de alta en la comunidad de propietarios, domicilie el IBI y la basura y, si es no residente, ponga en el calendario la declaración anual. Una gestoría hace todo esto por poco dinero y suele merecer la pena el primer año.
Dónde se tuercen las operaciones
Dos momentos concentran casi todos los problemas. El primero es pagar una reserva antes de que un abogado independiente haya visto la nota simple, porque es entonces cuando aparecen la deuda, el embargo o la ampliación sin licencia. El segundo es la distancia entre lo prometido de palabra, una licencia, un permiso de alquiler, unas vistas que nadie va a tapar, y lo que dice el contrato. Todo lo que importa va por escrito antes de que se mueva el dinero.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en comprar una vivienda en España?
De cuatro a ocho semanas desde la reserva hasta las llaves en una compra al contado de segunda mano. Con hipoteca, de dos a cuatro semanas más. Una herencia, una ampliación sin inscribir o una licencia pendiente pueden añadir meses.
¿Qué es el contrato de arras?
Es el contrato privado de compraventa que se firma tras las comprobaciones legales, normalmente con una señal del 10 %. En su forma más común, las arras penitenciales, el comprador que se retira pierde la señal y el vendedor que se retira la devuelve por duplicado.
¿Tengo que estar en España para firmar?
No. Puede otorgar un poder a su abogado, ante notario español o ante notario de su país con apostilla. Muchas compras de extranjeros se firman así.
¿Puedo firmar la escritura si no hablo español?
El notario debe quedar convencido de que usted entiende lo que firma, lo que en la práctica significa intérprete oficial o escritura traducida. No permita que se lo presenten como un trámite prescindible: es su protección.
¿Puedo comprar en España sin ser residente?
Sí. No hace falta residencia para ser propietario en España. Necesita el NIE y, como propietario no residente, presentará una pequeña declaración anual.