Het stappenplan voor het kopen van een woning in Spanje als buitenlander, van uw belastingnummer tot de sleutels, met realistische doorlooptijden en de twee punten waar deals misgaan.
Een woning kopen in Spanje volgt een vrij vast pad. Als u de stappen vooraf kent, verdwijnt het meeste stress, en een goede plaatselijke makelaar coördineert veel voor u. Van reservering tot sleutels duurt het bij bestaande bouw doorgaans vier tot acht weken, langer als er een hypotheek of een erfenis bij komt kijken.
1. Vraag uw NIE aan
De NIE is uw Spaanse belastingnummer voor buitenlanders. U hebt het nodig om te kopen, om een bankrekening te openen en om nutsvoorzieningen aan te sluiten. Het kan in Spanje op afspraak worden geregeld, via een Spaans consulaat voordat u reist, of door uw advocaat met een volmacht. Begin ermee zodra u besluit te kopen, niet pas als u de woning hebt gevonden: het is de stap die een afronding het vaakst vertraagt.
2. Open een Spaanse bankrekening
Strikt genomen niet verplicht, maar in de praktijk wilt u er een voor de bankcheque bij de afronding en voor de automatische incasso’s van de nutsbedrijven daarna. Voor een rekening als niet-ingezetene zijn de NIE en een bewijs van inkomen of herkomst van de middelen nodig. Reken op een paar weken.
3. Kies uw eigen advocaat
Voordat u iets betaalt. Uw advocaat is niet de advocaat van het kantoor en niet die van de ontwikkelaar. Spreek het honorarium schriftelijk af, en spreek precies af wat de controle omvat: eigendomsregister, schulden en beslagen, vergunningen, bestemmingsstatus, rekeningen van de gemeenschap en, bij een villa, of wat er gebouwd is overeenkomt met wat is ingeschreven.
4. Reserveer de woning
Een reserveringsaanbetaling, gewoonlijk €3.000 tot €6.000, haalt de woning van de markt terwijl de controles lopen, meestal twee tot vier weken. Lees wat u tekent: er moet duidelijk in staan wat er met het geld gebeurt als de juridische controle een probleem aan het licht brengt. Een reservering die niet terugbetaalbaar is, wat er ook wordt gevonden, is geen reservering maar een risico.
5. Het onderhandse contract (contrato de arras)
Zodra de controles schoon zijn, tekent u een onderhands koopcontract en betaalt u een grotere aanbetaling, doorgaans 10% van de prijs. De meeste contracten aan deze kust zijn arras penitenciales: trekt u zich terug, dan verliest u de aanbetaling, en trekt de verkoper zich terug, dan is hij u het dubbele verschuldigd. Die symmetrie is het punt, en het is de moeite waard schriftelijk te bevestigen dat de clausule van het type penitencial is.
6. Notaris en afronding
Bij de afronding tekent u de notariële akte (escritura) ten overstaan van een notaris, betaalt u het restant en ontvangt u de sleutels. De notaris leest de akte hardop voor; is uw Spaans niet stevig, dan hebt u recht op een tolk, en de notaris kan weigeren door te gaan zonder tolk. Belastingen worden binnen 30 werkdagen betaald, waarna het eigendomsregister op uw naam wordt bijgewerkt.
7. Daarna
Zet de nutscontracten op uw naam, schrijf u in bij de vereniging van eigenaren, regel de automatische incasso voor de IBI en de afvalheffing en, als u niet-ingezeten eigenaar bent, zet de jaarlijkse belastingaangifte voor niet-ingezetenen in uw agenda. Een gestoría doet dit allemaal voor een bescheiden bedrag en dat is het eerste jaar meestal goed besteed geld.
Waar deals echt misgaan
Naar onze ervaring zorgen twee punten voor het meeste gedoe. Het eerste is een reservering betalen voordat een onafhankelijke advocaat het uittreksel uit het eigendomsregister heeft gezien, want dan ontdekt u de schuld, het beslag of de aanbouw zonder vergunning. Het tweede is het gat tussen wat er mondeling over een woning is beloofd, een vergunning, een toestemming voor verhuur, een uitzicht dat niet wordt volgebouwd, en wat het contract zegt. Alles wat ertoe doet komt in het contract, schriftelijk, voordat er geld beweegt.
Vragen die mensen stellen
Hoe lang duurt het om een woning in Spanje te kopen?
Doorgaans vier tot acht weken van reservering tot sleutels bij een bestaande woning die contant wordt gekocht. Een hypotheek voegt twee tot vier weken toe. Erfenissituaties, niet-ingeschreven aanbouwen of een ontbrekende vergunning kunnen er maanden bij doen.
Wat is het arras-contract?
Het is het onderhandse koopcontract dat wordt getekend na de juridische controles, meestal met een aanbetaling van 10%. In de meest voorkomende vorm, arras penitenciales, verliest een koper die zich terugtrekt de aanbetaling en moet een verkoper die zich terugtrekt het dubbele terugbetalen.
Moet ik in Spanje zijn om af te ronden?
Nee. U kunt uw advocaat een volmacht geven, bij een Spaanse notaris of bij een notaris in uw eigen land met een apostille. Veel aankopen door buitenlandse kopers worden op deze manier afgerond.
Kan ik de akte tekenen als ik geen Spaans spreek?
De notaris moet ervan overtuigd zijn dat u begrijpt wat u tekent. In de praktijk betekent dat een beëdigde tolk of een vertaalde akte. Laat u dit door niemand uit het hoofd praten: het is uw bescherming, geen formaliteit.
Kan ik in Spanje kopen zonder er te wonen?
Ja. Er is geen woonplaatsvereiste om vastgoed in Spanje te bezitten. U hebt een NIE nodig en als niet-ingezeten eigenaar dient u een kleine jaarlijkse belastingaangifte in.