Le déroulé pas à pas de l'achat d'un logement en Espagne pour un étranger, du numéro fiscal aux clés, avec les délais réalistes et les deux points où les ventes dérapent.
Acheter un logement en Espagne suit un chemin assez fixe. Connaître les étapes à l'avance enlève l'essentiel du stress, et un bon agent local en coordonne une grande partie pour vous. De la réservation aux clés, comptez en général quatre à huit semaines pour un bien ancien, davantage si un prêt ou une succession est en jeu.
1. Obtenez votre NIE
Le NIE est votre numéro fiscal espagnol d'étranger. Il vous faut pour acheter, ouvrir un compte bancaire et souscrire vos abonnements. Il peut s'obtenir en Espagne sur rendez-vous, ou auprès d'un consulat d'Espagne avant de voyager, ou par votre avocat muni d'une procuration. Lancez la démarche dès que vous décidez d'acheter, pas une fois le bien trouvé : c'est l'étape la plus susceptible de retarder une signature.
2. Ouvrez un compte bancaire espagnol
Ce n'est pas strictement obligatoire, mais en pratique vous en voudrez un pour le chèque de banque à la signature et pour les prélèvements des abonnements ensuite. Les comptes de non-résident exigent le NIE et un justificatif de revenus ou d'origine des fonds. Comptez deux semaines.
3. Choisissez votre propre avocat
Avant de payer quoi que ce soit. Votre avocat n'est ni celui de l'agence ni celui du promoteur. Convenez des honoraires par écrit, et convenez exactement de ce que couvre la vérification : registre foncier, dettes et saisies, autorisations, situation d'urbanisme, comptes de la copropriété et, pour une villa, la conformité de ce qui est construit avec ce qui est enregistré.
4. Réservez le bien
Un acompte de réservation, couramment de 3 000 à 6 000 €, retire le bien du marché le temps des vérifications, en général deux à quatre semaines. Lisez ce que vous signez : il doit dire clairement ce que devient l'argent si la vérification juridique révèle un problème. Une réservation non remboursable quoi qu'on trouve n'est pas une réservation, c'est un risque.
5. Le contrat privé (contrato de arras)
Une fois les vérifications satisfaisantes, vous signez un contrat de vente privé et versez un acompte plus important, en général 10 % du prix. La plupart des contrats sur cette côte sont des arras penitenciales : si vous vous retirez, vous perdez l'acompte, et si le vendeur se retire, il vous doit le double. Cette symétrie est le but, et il vaut la peine de faire confirmer par écrit que la clause est bien de type pénitentiel.
6. Notaire et signature
À la signature, vous signez l'acte public (escritura) devant un notaire, payez le solde et recevez les clés. Le notaire lit l'acte à voix haute ; si votre espagnol n'est pas solide, vous avez droit à un interprète, et le notaire peut refuser de poursuivre sans lui. Les impôts se paient dans les 30 jours ouvrables, puis le registre foncier est mis à jour à votre nom.
7. Après la signature
Mettez les contrats d'abonnement à votre nom, inscrivez-vous auprès de la copropriété, mettez en place le prélèvement de l'IBI et de la taxe d'ordures ménagères et, si vous êtes propriétaire non-résident, notez dans votre agenda la déclaration annuelle des non-résidents. Une gestoría fait tout cela pour des honoraires modestes, et c'est généralement de l'argent bien dépensé la première année.
Là où les ventes dérapent vraiment
D'après notre expérience, deux points expliquent l'essentiel des ennuis. Le premier est de verser une réservation avant qu'un avocat indépendant ait vu l'extrait du registre foncier, car c'est à ce moment-là que l'on découvre la dette, la saisie ou l'extension sans permis. Le second est l'écart entre ce qui a été promis oralement sur un bien, un permis, une autorisation de location, une vue qui ne sera pas bâtie, et ce que dit le contrat. Tout ce qui compte figure au contrat, par écrit, avant que l'argent circule.
Les questions qu'on nous pose
Combien de temps faut-il pour acheter un bien en Espagne ?
En général quatre à huit semaines de la réservation aux clés pour un bien ancien acheté comptant. Un prêt ajoute deux à quatre semaines. Les situations de succession, les extensions non enregistrées ou une autorisation manquante peuvent ajouter des mois.
Qu'est-ce que le contrat d'arras ?
C'est le contrat de vente privé signé après les vérifications juridiques, généralement avec un acompte de 10 %. Dans sa forme la plus courante, les arras penitenciales, un acheteur qui se retire perd l'acompte et un vendeur qui se retire doit le rendre au double.
Dois-je être en Espagne pour signer ?
Non. Vous pouvez donner procuration à votre avocat, soit chez un notaire espagnol, soit chez un notaire de votre pays avec une apostille. Beaucoup d'achats d'acheteurs étrangers se concluent ainsi.
Puis-je signer l'acte si je ne parle pas espagnol ?
Le notaire doit être certain que vous comprenez ce que vous signez. En pratique, cela signifie un interprète officiel ou un acte traduit. Ne laissez personne vous en dissuader : c'est votre protection, pas une formalité.
Puis-je acheter en Espagne sans y résider ?
Oui. Aucune condition de résidence n'est exigée pour posséder un bien en Espagne. Il vous faut un NIE, et en tant que propriétaire non-résident vous déposez une petite déclaration fiscale annuelle.