Acheter est une chose. Voici ce que coûte réellement chaque année un logement sur la Costa Blanca, ligne par ligne, avec des fourchettes réalistes et les factures que l'on oublie.
L'achat est ponctuel ; la possession est permanente. Les frais annuels d'un logement sur la Costa Blanca sont modestes à l'échelle de l'Europe du Nord, mais ils ne sont pas nuls et ils ne s'arrêtent pas quand la maison est vide. Voici la liste complète.
L'IBI, la taxe foncière
L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles est l'impôt local sur la propriété, payé une fois par an à la mairie. Il est calculé sur la valeur cadastrale (valor catastral), et non sur le prix de marché, et le taux est fixé par chaque commune, ce qui explique que deux logements semblables dans des villes voisines puissent payer des montants sensiblement différents. Pour un appartement ou une maison en bande typiques sur cette côte, comptez quelques centaines d'euros par an ; une grande villa avec piscine peut dépasser largement mille euros.
Mettez en place un prélèvement. Un IBI impayé suit le bien, et pas seulement le propriétaire, ce qui fait partie des points que votre avocat vérifie à l'achat.
La taxe d'ordures ménagères (basura)
Facturée séparément de l'IBI dans la plupart des communes, généralement une ou deux centaines d'euros par an. Elle est due que quelqu'un habite ou non le logement.
Les charges de copropriété
Si votre bien se trouve dans une résidence avec piscines, jardins, ascenseurs ou voies privées communs, vous payez des charges de copropriété (gastos de comunidad) chaque mois ou chaque trimestre à l'association des propriétaires. Elles varient énormément selon les équipements : un petit immeuble sans ascenseur peut être à moins de 40 € par mois, une résidence avec plusieurs piscines, des jardins et un gardiennage peut atteindre 150 € ou plus.
Deux points à vérifier avant d'acheter : le montant actuel, et si la copropriété a voté une derrama, un appel de fonds exceptionnel pour de gros travaux. Une derrama votée avant votre achat peut quand même vous retomber dessus.
L'impôt sur le revenu des non-résidents
Même si vous ne louez jamais le bien, les propriétaires non-résidents déposent chaque année une déclaration sur un revenu fictif imputé, formulaire Modelo 210. Les montants sont généralement faibles, de quelques dizaines à quelques centaines d'euros, mais l'obligation est réelle et elle est distincte de l'IBI. Si vous louez le bien, vous déclarez à la place les loyers réels, et les résidents de l'UE et de l'EEE peuvent déduire des frais, alors que les résidents hors UE ne le peuvent généralement pas.
Une gestoría la dépose pour une somme modique. Chaque propriétaire dépose sa propre déclaration : un couple propriétaire en indivision en dépose deux.
Abonnements et assurance
L'eau et l'électricité comportent un abonnement fixe même quand la consommation est nulle, donc un appartement de vacances peu utilisé coûte tout de même quelque chose chaque mois. Prévoyez l'assurance de l'immeuble et du contenu ; si le bien est dans une copropriété, celle-ci assure les parties communes mais pas votre propre logement. Si vous le laissez vide longtemps, prévenez votre assureur, car certains contrats restreignent la garantie des biens inoccupés.
L'entretien, la ligne que tout le monde sous-estime
Le soleil, le sel et l'humidité sont rudes pour les bâtiments ici. La peinture extérieure, l'étanchéité des terrasses, l'entretien de la climatisation, les produits et les pompes de la piscine, et un gardien de clés pour vérifier le bien en votre absence s'additionnent. Un chiffre de planification raisonnable est d'environ 1 % de la valeur du bien par an, davantage pour une villa avec piscine et jardin.
Un budget annuel réaliste
Pour un appartement de deux chambres dans une résidence avec piscine, détenu par des propriétaires non-résidents et utilisé quelques mois par an, un chiffre global d'environ 2 000 à 3 500 € par an est un point de départ raisonnable : IBI et basura, charges de copropriété, abonnements fixes, assurance, déclaration des non-résidents et provision d'entretien. Une villa individuelle avec piscine privée représente aisément le double. Demandez à l'agence les factures réelles du bien précis avant de vous engager : pour un bien ancien elles existent, et un bon agent vous les obtiendra.
Les questions qu'on nous pose
Combien coûte l'IBI en Espagne ?
Cela dépend de la valeur cadastrale du bien et du taux que votre commune applique. Pour un appartement ou une maison en bande typiques sur la Costa Blanca, comptez quelques centaines d'euros par an ; une grande villa peut dépasser mille euros. Le chiffre exact pour un bien donné figure sur le reçu du propriétaire précédent, que vous pouvez demander à voir.
Dois-je payer des impôts en Espagne si je ne loue jamais mon bien ?
Oui. Les propriétaires non-résidents déposent chaque année une déclaration de revenu imputé, Modelo 210, sur un revenu fictif calculé à partir de la valeur cadastrale. Les sommes sont généralement faibles, mais l'obligation de déclaration est réelle.
Que sont les charges de copropriété et peuvent-elles augmenter ?
Ce sont les frais courants communs d'une résidence, votés par l'association des propriétaires. Elles peuvent augmenter lors de l'assemblée annuelle, et la copropriété peut aussi voter une derrama, un appel de fonds ponctuel pour de gros travaux comme une nouvelle toiture ou un ascenseur. Demandez les procès-verbaux des deux dernières années avant d'acheter.
Combien coûte l'entretien d'une villa avec piscine ?
Sensiblement plus qu'un appartement. En plus de l'IBI, de l'assurance et des abonnements, prévoyez l'entretien et les produits de la piscine, l'entretien du jardin et un entretien extérieur plus important. Environ 1 % de la valeur du bien par an est un chiffre de planification utilisable.
Qui paie les abonnements fixes quand le bien est vide ?
Vous. Les contrats d'eau et d'électricité comportent une part fixe mensuelle quelle que soit la consommation, donc une résidence secondaire vide génère tout de même des factures chaque mois.