Ratenzahlungen, Bankbürgschaften, die Erstbezugslizenz und die Mängelabnahme: was anders ist, wenn Sie ein brandneues Haus kaufen, bevor es fertig ist, und wo Ihr Geld gefährdet ist.
Ein großer Teil der Verkäufe an der Costa Blanca sind Neubauten, die vom Plan oder bezugsfertig verkauft werden. Der Ablauf unterscheidet sich vom Kauf einer Gebrauchtimmobilie in Punkten, die zählen, denn Sie zahlen für etwas, das es noch nicht gibt. Wer die Unterschiede kennt, schützt sein Geld.
Ratenzahlungen
Der Kauf vom Plan wird in Raten gezahlt, die an Baufortschritte gekoppelt sind: eine Reservierung, dann eine Anzahlung bei Unterzeichnung des privaten Vertrags, dann weitere Raten während des Baus, der Rest bei der Beurkundung. Zwischen Vertrag und Beurkundung haben Sie üblicherweise 20 bis 40 % des Preises bezahlt, manchmal mehr, für eine Immobilie, in der Sie noch nicht wohnen können.
Bankbürgschaften sind das Entscheidende
Das spanische Recht verlangt vom Bauträger, jeden von Ihnen im Voraus gezahlten Betrag durch eine Bankbürgschaft oder eine Versicherungspolice abzusichern, die auf einem Sonderkonto geführt wird, damit Ihnen das Geld mit Zinsen erstattet wird, wenn die Immobilie nicht geliefert wird. Das ist keine Gefälligkeit: Es ist der gesetzliche Schutz, den es gerade deshalb gibt, weil Bauvorhaben scheitern.
Zahlen Sie nie eine Rate, ohne das entsprechende einzelne Bürgschaftsdokument auf Ihren Namen für diesen Betrag zu erhalten. Ihr Anwalt muss bestätigen, dass es existiert und gültig ist, vor der Überweisung, nicht danach. Ein Bauträger, der sagt, die Bürgschaften würden später ausgestellt, verlangt von Ihnen, das Risiko zu tragen, das nach dem Gesetz er tragen muss.
Steuern: IVA und AJD, nicht ITP
Neubauten werden in der Region Valencia mit 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus 1,4 % Stempelsteuer (AJD) besteuert, statt mit den 9 % Grunderwerbsteuer bei Gebrauchtimmobilien. Rechnen Sie insgesamt mit etwa 13 bis 14 % Nebenkosten, einschließlich Notar, Grundbuch und Anwaltskosten.
Die Erstbezugslizenz
Ein neues Haus darf rechtlich erst übergeben und an die Versorgung angeschlossen werden, wenn die Gemeinde die licencia de primera ocupación erteilt hat, die bestätigt, dass der Bau der Genehmigung entspricht. Verzögerungen dabei sind häufig, und sie folgen dem Zeitplan der Gemeinde, nicht dem des Bauträgers. Ihr Vertrag sollte regeln, was geschieht, wenn die Lizenz sich verspätet, und Ihr Anwalt sollte prüfen, dass der Bauträger die Baugenehmigung tatsächlich besitzt, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
Mängelabnahme, und zwar richtig
Vor der Beurkundung besichtigen Sie die fertige Immobilie und listen Mängel auf, die der Bauträger beheben soll. Tun Sie das mit jemandem, der etwas vom Bau versteht, nicht aus dem Bauch heraus: Ein unabhängiger Gutachter für einige hundert Euro findet Dinge, die ein begeisterter Käufer nicht findet. Unterschreiben Sie nichts, was besagt, dass Sie die Immobilie wie besichtigt akzeptieren, bevor die Liste schriftlich vereinbart ist.
Nach der Übergabe gibt Ihnen das spanische Recht Gewährleistungsfristen für das Gebäude selbst: ein Jahr für Ausbauarbeiten, drei Jahre für Mängel der Bewohnbarkeit, zehn Jahre für Schäden an der Tragstruktur. Heben Sie die Unterlagen auf; diese Fristen laufen ab der Übergabe.
Neubau oder Gebrauchtimmobilie?
Keine ist besser, es sind verschiedene Wetten:
- Neubau: moderne Dämmung und Effizienz, zehn Jahre Gewährleistung auf die Tragstruktur, ein unbeschriebenes Blatt und Ratenzahlungen, die die Kosten verteilen. Dagegen: Warten, Baurisiko, und die Wirklichkeit, dass die fertige Aussicht nicht die aus dem Prospekt sein muss.
- Gebrauchtimmobilie: Sie sehen genau, was Sie kaufen, können sofort einziehen, Nachbarn und Gemeinschaftskosten sind bekannte Größen, und meist gibt es Verhandlungsspielraum. Dagegen: ältere Installationen und Renovierungskosten, die sich leicht unterschätzen lassen.
Ein Maklerbüro für den Neubau wählen
Viele Maklerbüros an dieser Küste sind faktisch Vertriebskanäle bestimmter Bauträger, was in Ordnung ist, solange Sie es wissen. Fragen Sie direkt, welche Bauvorhaben sie im Auftrag verkaufen und welche nicht. Auf jeder Ortsseite können Sie nach Maklerbüros filtern, die Neubauten unter ihren Schwerpunkten führen, und mehrere nebeneinanderstellen, bevor Sie sich für eines entscheiden.
Häufige Fragen
Ist der Kauf vom Plan in Spanien sicher?
So sicher wie die Bürgschaften dahinter. Das spanische Recht verlangt, dass jede Vorauszahlung durch eine Bankbürgschaft oder Versicherungspolice auf Ihren Namen gedeckt ist. Mit diesen Dokumenten in der Hand und einem unabhängigen Anwalt, der sie prüft, ist das finanzielle Risiko weitgehend abgedeckt; ohne sie nicht.
Wie viel zahle ich beim Kauf vom Plan im Voraus?
Eine Reservierung von einigen tausend Euro, dann üblicherweise 20 bis 40 % des Preises über die Vertrags- und Bauphasen, der Rest bei der Beurkundung. Die genaue Aufteilung legt der Bauträger fest, und sie sollte im Vertrag stehen.
Was ist die licencia de primera ocupación?
Die Lizenz der Gemeinde, die bestätigt, dass ein neues Gebäude bezogen und an die Versorgung angeschlossen werden darf. Ohne sie sollte die Beurkundung nicht stattfinden: Ihr Anwalt wird darauf bestehen.
Welche Gewährleistung habe ich bei einem Neubau in Spanien?
Grob ein Jahr auf den Ausbau, drei Jahre auf Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen, und zehn Jahre auf die Tragstruktur, jeweils ab der Übergabe. Bewahren Sie die Übergabeunterlagen auf, denn die Fristen laufen ab diesem Datum.
Kann der Bauträger die Ausstattung ändern?
Nur im Rahmen dessen, was der Vertrag erlaubt. Lesen Sie die Klausel zum Ersatz von Materialien und gleichwertiger Qualität genau, und lassen Sie die Pläne, die memoria de calidades und alle versprochenen Extras dem Vertrag beifügen, statt sie per E-Mail zu vereinbaren.