Paiements échelonnés, garanties bancaires, licence de première occupation et réception des travaux : ce qui change quand vous achetez un logement neuf avant son achèvement, et où l'argent est exposé.
Une grande part des ventes sur la Costa Blanca concerne des logements neufs, vendus sur plan ou prêts à habiter. Le processus diffère de celui d'un bien ancien d'une manière qui compte, car vous payez quelque chose qui n'existe pas encore. Connaître ces différences est ce qui protège votre argent.
Les paiements échelonnés
L'achat sur plan se règle en versements liés aux étapes du chantier : une réservation, puis un acompte à la signature du contrat privé, puis d'autres échéances pendant la construction, le solde étant payé à la signature de l'acte. Entre le contrat et l'acte, vous aurez en général payé 20 à 40 % du prix, parfois davantage, pour un bien dans lequel vous ne pouvez pas encore habiter.
Les garanties bancaires sont l'essentiel
La loi espagnole oblige le promoteur à garantir chaque somme que vous versez à l'avance par une garantie bancaire ou une police d'assurance, déposée sur un compte spécial, afin que vous soyez remboursé avec intérêts si le bien n'est pas livré. Ce n'est pas une politesse : c'est la protection légale qui existe précisément parce que des programmes échouent.
Ne payez jamais une échéance sans recevoir le document de garantie individuel correspondant, à votre nom, pour ce montant. Votre avocat doit confirmer qu'il existe et qu'il est valide avant le virement, pas après. Un promoteur qui dit que les garanties seront émises plus tard vous demande de prendre le risque que la loi lui impose de prendre.
Les impôts : IVA et AJD, pas ITP
Les logements neufs sont taxés à 10 % de TVA (IVA) plus 1,4 % de droit de timbre (AJD) dans la Communauté valencienne, et non au taux de 9 % de l'impôt sur les transmissions applicable aux biens anciens. Prévoyez environ 13 à 14 % de frais annexes au total, notaire, registre et honoraires juridiques compris.
La licence de première occupation
Un logement neuf ne peut légalement être remis ni raccordé aux services tant que la mairie n'a pas accordé la licencia de primera ocupación, qui confirme que la construction correspond au permis. Les retards sont fréquents à ce stade et relèvent du calendrier de la mairie, pas de celui du promoteur. Votre contrat doit préciser ce qui se passe si la licence est en retard, et votre avocat doit vérifier que le promoteur détient bien le permis de construire avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
La réception des travaux, bien faite
Avant la signature de l'acte, vous inspectez le bien terminé et dressez la liste des défauts que le promoteur doit corriger. Faites-le avec quelqu'un de technique plutôt qu'avec émotion : un expert indépendant pour quelques centaines d'euros trouvera des choses qu'un acheteur ravi ne verra pas. Ne signez rien qui dise que vous acceptez le bien en l'état tant que la liste n'est pas arrêtée par écrit.
Après la livraison, la loi espagnole vous donne des garanties sur le bâtiment lui-même : un an pour les finitions, trois ans pour les défauts d'habitabilité, dix ans pour les dommages structurels. Conservez les documents ; ces délais courent à partir de la livraison.
Neuf ou ancien ?
Aucun ne l'emporte sur l'autre, ce sont des paris différents :
- Neuf : isolation et efficacité modernes, garantie structurelle de dix ans, une page blanche, et des paiements échelonnés qui répartissent le coût. En contrepartie : l'attente, le risque de chantier, et la réalité que la vue une fois le bien terminé peut ne pas être celle de la brochure.
- Ancien : vous voyez exactement ce que vous achetez, vous pouvez emménager tout de suite, les voisins et les charges de copropriété sont des quantités connues, et il y a généralement de la marge de négociation. En contrepartie : des installations plus anciennes, et des coûts de rénovation faciles à sous-estimer.
Choisir une agence pour un bien neuf
De nombreuses agences de cette côte sont en réalité des canaux de vente pour certains promoteurs, ce qui est légitime tant que vous le savez. Demandez directement quels programmes elles sont payées pour vendre et lesquels non. Sur la page de n'importe quelle ville, vous pouvez filtrer les agences qui comptent le neuf parmi leurs spécialités, et en mettre plusieurs côte à côte avant de vous engager auprès d'une seule.
Les questions qu'on nous pose
Acheter sur plan en Espagne est-il sûr ?
Il l'est autant que les garanties qui le soutiennent. La loi espagnole exige que chaque paiement anticipé soit couvert par une garantie bancaire ou une police d'assurance à votre nom. Avec ces documents en main et un avocat indépendant pour les vérifier, le risque financier est en grande partie couvert ; sans eux, il ne l'est pas.
Combien dois-je verser à l'avance pour un achat sur plan ?
Une réservation de quelques milliers d'euros, puis couramment 20 à 40 % du prix réparti entre les étapes du contrat et de la construction, le solde étant payé à la signature de l'acte. La répartition exacte est fixée par le promoteur et doit figurer au contrat.
Qu'est-ce que la licencia de primera ocupación ?
La licence de la mairie qui confirme qu'un bâtiment neuf peut être occupé et raccordé aux réseaux. Sans elle, la signature de l'acte ne devrait pas avoir lieu : votre avocat l'exigera.
Quelle garantie ai-je sur un logement neuf en Espagne ?
En gros, un an sur les finitions, trois ans sur les défauts qui affectent l'habitabilité et dix ans sur les éléments structurels, à compter de la livraison. Conservez les documents de livraison, car les délais courent à partir de cette date.
Le promoteur peut-il modifier le descriptif ?
Seulement dans les limites du contrat. Lisez attentivement la clause sur la substitution de matériaux et la qualité équivalente, et faites annexer au contrat les plans, la memoria de calidades et les éventuels extras promis plutôt que de les convenir par e-mail.