Betaling in termijnen, bankgaranties, de vergunning voor eerste bewoning en de opleveringsinspectie: wat er anders is als u een gloednieuwe woning koopt voordat ze klaar is, en waar uw geld risico loopt.
Een groot deel van de verkopen aan de Costa Blanca is nieuwbouw, verkocht op plan of sleutelklaar. Het proces verschilt van dat bij bestaande bouw op punten die ertoe doen, omdat u betaalt voor iets wat nog niet bestaat. Die verschillen kennen is wat uw geld beschermt.
Betaling in termijnen
Kopen op plan wordt in termijnen betaald die aan bouwfasen gekoppeld zijn: een reservering, dan een aanbetaling bij het tekenen van het onderhandse contract, dan verdere termijnen tijdens de bouw, met het restant bij de afronding. Tussen het contract en de afronding hebt u doorgaans 20 tot 40% van de prijs betaald, soms meer, voor een woning waarin u nog niet kunt wonen.
Bankgaranties zijn waar alles om draait
De Spaanse wet verplicht de ontwikkelaar elk bedrag dat u vooruit betaalt te dekken met een bankgarantie of een verzekeringspolis, aangehouden op een speciale rekening, zodat u met rente wordt terugbetaald als de woning niet wordt opgeleverd. Dit is geen beleefdheid: het is de wettelijke bescherming die bestaat juist omdat projecten mislukken.
Betaal nooit een termijn zonder het bijbehorende individuele garantiedocument op uw naam voor dat bedrag te ontvangen. Uw advocaat moet bevestigen dat het bestaat en geldig is vóór de overschrijving, niet erna. Een ontwikkelaar die zegt dat de garanties later worden afgegeven, vraagt u het risico te dragen dat de wet hem laat dragen.
Belastingen: IVA en AJD, niet ITP
Nieuwbouw wordt in de Valenciaanse Gemeenschap belast met 10% btw (IVA) plus 1,4% zegelrecht (AJD), in plaats van de 9% overdrachtsbelasting bij bestaande bouw. Reken op ongeveer 13 tot 14% aan extra kosten in totaal, inclusief notaris-, register- en juridische kosten.
De vergunning voor eerste bewoning
Een nieuwe woning mag wettelijk pas worden overgedragen en op nutsvoorzieningen aangesloten als het gemeentebestuur de licencia de primera ocupación heeft verleend, waarmee wordt bevestigd dat het gebouwde met de vergunning overeenkomt. Vertragingen hierbij komen vaak voor en volgen de planning van het gemeentebestuur, niet die van de ontwikkelaar. Uw contract moet vermelden wat er gebeurt als de vergunning te laat komt, en uw advocaat moet controleren of de ontwikkelaar de bouwvergunning werkelijk bezit voordat u iets tekent.
Opleveringsinspectie, en het goed doen
Vóór de afronding inspecteert u de afgewerkte woning en maakt u een lijst van gebreken die de ontwikkelaar moet herstellen. Doe dat met iemand die technisch onderlegd is in plaats van emotioneel: een onafhankelijke bouwkundige voor een paar honderd euro vindt dingen die een verrukte koper niet ziet. Teken niets waarin staat dat u de woning accepteert zoals ze is zolang de lijst niet schriftelijk is overeengekomen.
Na de oplevering geeft de Spaanse wet u garanties op het gebouw zelf: een jaar voor afwerking, drie jaar voor gebreken aan de bewoonbaarheid, tien jaar voor constructieschade. Bewaar de papieren; die termijnen gaan in bij de oplevering.
Nieuwbouw of bestaande bouw?
Geen van beide is beter, het zijn verschillende gokken:
- Nieuwbouw: moderne isolatie en efficiëntie, tien jaar constructiegarantie, een blanco start, en termijnbetalingen die de kosten spreiden. Daartegenover: wachten, bouwrisico, en de realiteit dat het uitzicht na oplevering misschien niet het uitzicht uit de brochure is.
- Bestaande bouw: u ziet precies wat u koopt, u kunt er meteen in, buren en gemeenschapskosten zijn bekende grootheden, en er is meestal ruimte om te onderhandelen. Daartegenover: oudere installaties, en renovatiekosten die gemakkelijk worden onderschat.
Een makelaar kiezen voor nieuwbouw
Veel makelaars aan deze kust zijn in feite verkoopkanalen van bepaalde ontwikkelaars, wat legitiem is zolang u het weet. Vraag rechtstreeks welke projecten ze worden betaald om te verkopen en welke niet. Op elke gemeentepagina kunt u filteren op kantoren die nieuwbouw onder hun specialisaties vermelden, en er meerdere naast elkaar zetten voordat u zich aan één bindt.
Vragen die mensen stellen
Is kopen op plan in Spanje veilig?
Het is zo veilig als de garanties erachter. De Spaanse wet verplicht dat elke vooruitbetaling wordt gedekt door een bankgarantie of verzekeringspolis op uw naam. Met die documenten in handen en een onafhankelijke advocaat die ze controleert, is het financiële risico grotendeels gedekt; zonder ze niet.
Hoeveel betaal ik vooraf bij een aankoop op plan?
Een reservering van een paar duizend euro, dan gewoonlijk 20 tot 40% van de prijs over de contract- en bouwfasen, met het restant bij de afronding. De exacte verdeling wordt door de ontwikkelaar vastgesteld en moet in het contract worden opgenomen.
Wat is de licencia de primera ocupación?
De vergunning van het gemeentebestuur die bevestigt dat een nieuw gebouw mag worden bewoond en op nutsvoorzieningen mag worden aangesloten. Zonder die vergunning mag de afronding niet plaatsvinden: uw advocaat zal erop staan.
Welke garantie krijg ik op nieuwbouw in Spanje?
In grote lijnen een jaar op de afwerking, drie jaar op gebreken die de bewoonbaarheid aantasten en tien jaar op constructieve onderdelen, ingaand bij de oplevering. Bewaar de opleveringsdocumenten, want de termijnen lopen vanaf die datum.
Mag de ontwikkelaar de specificatie wijzigen?
Alleen binnen wat het contract toestaat. Lees de clausule over vervanging van materialen en gelijkwaardige kwaliteit zorgvuldig, en laat de plattegronden, de memoria de calidades en eventueel beloofde extra’s aan het contract hechten in plaats van ze per e-mail af te spreken.