Pagos por fases, avales bancarios, licencia de primera ocupación y repaso de acabados: qué cambia al comprar una vivienda nueva antes de que esté terminada, y dónde está el riesgo.
Buena parte de las ventas de la Costa Blanca son obra nueva, sobre plano o llave en mano. El proceso se aparta del de la segunda mano en cosas que importan, porque usted está pagando algo que todavía no existe. Conocer esas diferencias es lo que protege su dinero.
Pagos por fases
La obra nueva se paga a plazos ligados a hitos de construcción: reserva, entrega al firmar el contrato privado, plazos durante la obra y el resto en la escritura. Entre el contrato y la entrega habrá pagado normalmente entre un 20 y un 40 % del precio, a veces más, por una vivienda en la que aún no puede vivir.
Los avales bancarios lo son todo
La ley española obliga al promotor a garantizar cada cantidad entregada a cuenta con un aval bancario o una póliza de seguro, en cuenta especial, de modo que se le devuelva con intereses si la vivienda no se entrega. No es una cortesía: es la protección legal que existe precisamente porque hay promociones que fracasan.
No pague ningún plazo sin recibir el aval individual correspondiente, a su nombre y por ese importe. Su abogado debe confirmar que existe y es válido antes de la transferencia, no después. Un promotor que dice que los avales se emitirán más adelante le está pidiendo que asuma usted el riesgo que la ley le impone a él.
Impuestos: IVA y AJD, no ITP
La obra nueva tributa al 10 % de IVA más un 1,4 % de AJD en la Comunitat Valenciana, en lugar del ITP del 9 % de la segunda mano. Prevea entre un 13 y un 14 % de gastos totales, incluidos notaría, registro y abogado.
La licencia de primera ocupación
Una vivienda nueva no puede entregarse legalmente ni conectarse a los suministros hasta que el ayuntamiento concede la licencia de primera ocupación, que confirma que lo construido se ajusta a la licencia. Los retrasos aquí son frecuentes y dependen del calendario del ayuntamiento, no del promotor. Su contrato debe decir qué ocurre si la licencia se retrasa, y su abogado debe comprobar que el promotor tiene efectivamente la licencia de obra antes de que usted firme nada.
El repaso de acabados
Antes de la escritura se revisa la vivienda terminada y se lista lo que hay que corregir. Hágalo con alguien técnico y no con la emoción del día: un arquitecto técnico independiente por unos cientos de euros encuentra lo que un comprador ilusionado no ve. No firme nada que diga que acepta la vivienda tal como está hasta que la lista esté acordada por escrito.
Tras la entrega, la ley le da garantías sobre la propia edificación: un año en acabados, tres en defectos de habitabilidad y diez en daños estructurales. Guarde la documentación, porque esos plazos empiezan a contar en la entrega.
¿Obra nueva o segunda mano?
Ninguna es mejor; son apuestas distintas:
- Obra nueva: aislamiento y eficiencia actuales, garantía decenal, todo por estrenar y un pago repartido. En contra: la espera, el riesgo de obra y que las vistas del folleto no siempre son las finales.
- Segunda mano: ve exactamente lo que compra, entra a vivir, conoce a los vecinos y los gastos de comunidad, y suele haber margen de negociación. En contra: instalaciones antiguas y reformas que se subestiman con facilidad.
Qué agencia elegir para obra nueva
Muchas agencias de esta costa son, de hecho, canal de venta de determinados promotores, lo cual es legítimo siempre que usted lo sepa. Pregunte sin rodeos qué promociones cobran por vender y cuáles no. En cualquier página de municipio puede filtrar las agencias que declaran obra nueva entre sus especialidades y comparar varias antes de comprometerse con una.
Preguntas frecuentes
¿Es seguro comprar sobre plano en España?
Es tan seguro como los avales que lo respaldan. La ley exige que cada cantidad entregada a cuenta esté cubierta por un aval bancario o una póliza a su nombre. Con esos documentos en la mano y un abogado independiente que los revise, el riesgo económico está cubierto; sin ellos, no.
¿Cuánto se paga por adelantado en una compra sobre plano?
Una reserva de unos miles de euros y, habitualmente, entre un 20 y un 40 % del precio repartido entre contrato y fases de obra, con el resto en la escritura. El reparto exacto lo fija el promotor y debe constar en el contrato.
¿Qué es la licencia de primera ocupación?
La licencia municipal que confirma que el edificio nuevo puede ocuparse y conectarse a los suministros. Sin ella no debería firmarse la escritura, y su abogado la exigirá.
¿Qué garantía tiene una vivienda nueva en España?
En términos generales, un año en acabados, tres años en defectos que afecten a la habitabilidad y diez años en elementos estructurales, contados desde la entrega. Conserve la documentación de entrega, porque de esa fecha dependen los plazos.
¿Puede el promotor cambiar las calidades?
Solo dentro de lo que permita el contrato. Lea con atención la cláusula de sustitución de materiales por otros de calidad equivalente, y consiga que los planos, la memoria de calidades y cualquier extra prometido queden anexados al contrato y no acordados por correo.